Gayrimenkul Hukuku

Türkiye’nin gayrimenkul piyasası; sahildeki tatil evleri, İstanbul’daki kira yatırımları ve geliştirmeye açık arsalarla yabancı alıcıları kendine çekiyor — ve tescile dayalı tapu sistemi, işlem usulüne uygun tamamlandığında gerçek bir güvence sunuyor. Riskler neredeyse tümüyle imza öncesinde yaşananlarda saklıdır: doğrulanmamış bir tapu, eksik bir iskan, hiçbir zaman tamamlanmayan proje aşamasındaki bir yapı. Yabancı bir alıcı için hukuk genel olarak kucaklayıcıdır; ancak süreç tekniktir, konuma duyarlıdır ve bir hatanın geri dönüşü pahalıdır. Yabancı olarak Türkiye’de gayrimenkul alımı üzerine hazırladığımız pratik rehber yol haritasını çiziyor; bu sayfa ise bu süreci nasıl yönettiğimizi anlatıyor.

Kimler Satın Alabilir ve Hangi Sınırlar İçinde

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, Cumhurbaşkanı kararıyla izin verilen bir ülkenin vatandaşı olan yabancı gerçek kişi Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir — yaklaşık 180 uyruk bu kapsamdadır, yalnızca sınırlı bir azınlık dışarıda bırakılmıştır. 6302 sayılı Kanun, 2012’de eski karşılıklılık (mütekabiliyet) şartını kaldırarak piyasayı önemli ölçüde açmıştır. Bireysel alıcılar için üç sınır hâlâ geçerlidir: bir yabancı uyruklu ülke genelinde en fazla 30 hektar tutabilir (Cumhurbaşkanı bunu 60 hektara kadar iki katına çıkarabilir), herhangi bir ilçedeki edinimler o ilçenin özel mülkiyete konu alanının %10’unu aşamaz ve askeri yasak ile güvenlik bölgelerindeki (askeri yasak bölgeler) taşınmazlar hiçbir şekilde edinilemez — tapu idaresi işlem sırasında her taşınmazı kısıtlı bölge kayıtlarıyla karşılaştırarak denetler.

Şirket üzerinden satın alım farklı bir yol izler. Türkiye’de kurulan yabancı sermayeli bir şirket, hassas bölgelerde valilik ve bakanlık incelemesini de içeren ayrı bir rejim (aynı kanunun 36. maddesi) çerçevesinde taşınmaz edinir — bir kurumsal yapının anlamlı olduğu hallerde bu yolu şirket kuruluşu çalışmasının bir parçası olarak kurgularız. Alımın Türkiye’ye yönelik daha geniş bir yabancı yatırımın bir unsuru olduğu durumlarda, taşınmazı ve kurumsal yapıyı en baştan uyumlu şekilde tasarlarız.

Due Diligence: Taahhüt Altına Girmeden Önce Neleri Kontrol Ederiz

Türk gayrimenkul alımındaki hemen her sorun, nereye bakacağını bilen biri için önceden görünürdür. Herhangi bir ödeme el değiştirmeden önce güncel tapu kaydını (tapu kaydı) çıkarır ve takyidatlar bakımından inceleriz; ardından yapının fiziksel ve hukuki durumu ile satıcının konumunu doğrularız.

Kontrol ettiğimiz	Neye baktığımız
Tapu üzerindeki takyidatlar	İpotek, haciz, şerh, irtifak ve şufa (önalım) kayıtları
Mülkiyet türü	Kat mülkiyeti — binanın henüz hukuken tamamlanmadığı anlamına gelen kat irtifakına tercih edilir
Belediye durumu	İmar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni (iskan)
Satıcı ve borçlar	Satıcının kimliği ve yetkisi ile ödenmemiş emlak vergisi, abonelik ve bina yönetimi (aidat) borçları

Eksik bir iskan, Türk gayrimenkul alımındaki en ciddi tehlike işaretlerinden biridir: binanın hiçbir zaman hukuken tamamlanmamış ya da mevzuata aykırı olduğu anlamına gelebilir ve aboneliklerden yeniden satışa kadar her şeyi etkiler. İskanın yokluğunu göz ardı edilecek bir ayrıntı değil, durup değerlendirmeyi gerektiren bir neden olarak ele alırız.

Bir yapı yerine arsa söz konusu olduğunda ise, parselin inşaata elverişli imarlı bir arsa mı yoksa tarımsal nitelikte mi olduğunu ayrıca teyit ederiz; bu, alıcının o taşınmazla fiilen ne yapabileceğini belirler.

Zorunlu SPK Değerleme Raporu

2019’dan bu yana, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından lisanslandırılmış bir uzman tarafından hazırlanan bir gayrimenkul değerleme raporu (taşınmaz değerleme raporu), yabancıya yapılan her taşınmaz satışında zorunludur. Rapor üç ay geçerlidir ve iki yararlı işlev görür: alıcıyı fahiş fiyata karşı korur ve tapu için savunulabilir bir beyan değeri sabitler. Devir gününü geciktirmek yerine hazır olması için raporu erken aşamada talep ederiz.

Uzaktan Alım: Vekaletname ve Devir

Tapu devri, taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Müdürlüğü’nde bizzat gerçekleşir — Türkiye tescile dayalı bir tapu sistemi (tapu sicili) işlettiğinden, mülkiyet özel bir sözleşmeyle değil tescille geçer. Bizzat katılamayan bir alıcı, bir Türk avukata verilen noter onaylı bir vekaletname (vekaletname) ile tüm alım sürecini tamamlayabilir; yurt dışında imzalanmışsa apostilli olması gerekir. Alışılmış devir belgeleri arasında yeminli tercümeli pasaport, Türk vergi kimlik numarası (vergi numarası), SPK raporu, biyometrik fotoğraflar ve hem devrin tamamlanması hem de aboneliklerin açılması için gereken zorunlu deprem sigortası poliçesi (DASK) yer alır.

Alımın aşamalı ya da proje aşamasında olduğu hallerde, düzenleme şeklinde hazırlanan ve tapuya şerh edilen noter onaylı bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tamamlanma sürecinde alıcının konumunu güvence altına alır. Hâlâ inşaat halindeki birimler için ilaveten müteahhidin kendi tapusuna, yapı ruhsatına, kat irtifakının kurulup kurulmadığına, ödeme planına ve varsa teslim güvencesine bakarız — gecikme ve teslim edilmeme başlıca risklerdir.

Vergiler ve Maliyetler

Öne çıkan kalem, tapuda beyan edilen değerin %4’ü olan ve kanunen %2 alıcı, %2 satıcı arasında paylaştırılan tapu harcıdır — ancak sözleşmeler bunu çoğu zaman yeniden dağıtır. Diğer maliyetler ve muafiyetler önceden planlanmaya değer; bir alımın ve sonraki bir yeniden satışın vergi rejimi en iyi biçimde vergi ekibimizle önceden teyit edilir.

Kalem	Not
Tapu harcı	Beyan değerinin %4’ü, kanunen %2 alıcı / %2 satıcı
KDV	Yeni bir taşınmazı müteahhidinden ilk elden dövizle alan ve bir yıl elde tutan için tek seferlik istisna; olağan ikinci el satışlar genellikle KDV dışıdır
Yıllık emlak vergisi	Belediyeye ödenir, taşınmaz türüne ve konumuna göre yaklaşık %0,1–%0,6
DASK deprem sigortası	Devrin tamamlanması ve aboneliklerin açılması için zorunlu
Diğer	Noter, yeminli tercüme, değerleme raporu ve varsa emlakçı ücretleri

Tapu harcını azaltmak için gerçek bedelin altında değer beyan etmek hukuka aykırıdır — ve SPK değerleme raporunun artık zorunlu olmasıyla giderek daha da uygulanamaz hale gelmiştir. Beyan değerini dürüst ve savunulabilir tutarız.

Türkiye’ye döviz getirip bir banka aracılığıyla bozduran yabancı alıcılar, girişi belgeleyen bir Döviz Alım Belgesi (DAB) alır; bu belge hem KDV istisnası hem de sonraki bir vatandaşlık başvurusu bakımından önem taşır. Alıcının, tapuya üç yıl satmama taahhüdü şerh edilerek en az 400.000 ABD doları değerinde gayrimenkul edindiği durumlarda, alım bir yatırım yoluyla vatandaşlık başvurusunu destekleyebilir; bunu ayrı bir yabancılar hukuku meselesi olarak yürütürüz.

Ticari Gayrimenkul, Kira ve Uyuşmazlıklar

Konut ediniminin ötesinde, ticari gayrimenkul işlerinde — ofis, perakende ve sanayi tesisleri — vekil olarak hareket eder; süre, yenileme, tamir yükümlülüğü ve kira güncelleme hükümlerinin özenli kaleme alınmayı hak ettiği ticari kira sözleşmelerini hazırlar ve inceleriz. Mülkiyetin bizzat ihtilaflı olduğu hallerde ise tapu iptali ve tescili davalarını, zilyetliğin geri alınmasına yönelik el atmanın önlenmesi ve tahliye davalarını ve diğer gayrimenkul uyuşmazlıklarını mahkemeler önünde yürütürüz.

Bir yabancı alıcıyı Türk alım sürecinin bütün aşamalarından geçiririz — taşınmazın kapsamını belirlemek ve edinim ehliyetini teyit etmek, tapu ve fiziksel due diligence’ı yürütmek, SPK değerlemesini talep etmek, satış veya satış vaadi sözleşmesini hazırlamak, tapuda bizzat ya da vekaletname ile devri tamamlamak ve tescil ile devir sonrası formaliteleri sonuçlandırmak. Bir alımın kurumsal bir yapıya, bir vergi sorusuna ya da bir uyuşmazlığa değdiği yerde, hiçbir konu aradan kaçmasın diye bu iş kollarını bir araya getiririz. Türkiye’deki gayrimenkul planlarınızı görüşmek için bizimle iletişime geçin.